投资人的自我定位，决定了海外房产投资的成败！

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投资人的自我定位，决定了海外房产投资的成败！
发布时间：2021-08-16

“鸡蛋不要装在一个篮子里”，这一古老的智慧，同样也适用于当前资本的全球配置。

数据显示：资产配置决定财富管理的成败，财富管理90%的绩效是由资产配置决定的。由于国内高昂的物业价格，中国房地产的租金回报显得有些微不足道，在这种环境下，热爱房产的中国人纷纷把目光投向了海外市场。

毋庸置疑，海外投资是一块诱人的大蛋糕，但若不做足功课，未必可以在群雄环伺中，分得一杯羹！

海外投资重点：

一、抛弃“中国房地产投资观念”

既为投资，那么「是否符合自己投资能力」便是首要事项。

人人都追求性价比！而所谓性价比，说到底，就是指具有投资价值的房产，考验着一个买家的眼光和经验。它需要紧跟政策潮流、发展规划、区域特性……这在海外投资市场，几乎是一个铁律！

绝大部分投资者是投资海外房产，所以投资者首先需要满足的，一定是当地需求，然后才是自身需求。你的第一需求，决定了你的“投资潜力”！

二、紧跟宏观经济及产业和人口走向
尽管房地产交易看起来很容易，但是最有利可图的机会往往更难以掌控，投资者们更要学会善于发现和创造机会。

经济强劲，消费者信心旺盛，库存水平低，利率降低……这些宏观经济信号都是一个国家房地产获利的最佳时机。

每个城市都有自己的产业发展规划，产业发展带动人口的流动，人口流动的方向就是城市发展的方向。要在房产投资中最大获益，必定要紧跟着城市的产业和人口走！

三、投资靠数据和逻辑，而非“博傻”
如何投资决策，房产收益才能最大化呢？可以从时间、地点、产品三个维度切入。

时间就是选准一个入市的时机，房地产价格波动是有周期的。如果在一个房地产周期的最高点入市的话，挣钱的可能性将非常小。

地点就是地段。至少十年内，无论在哪买房，地段为王。没有地段，一切空谈，位置就是一切。地段，这是房产未来升值的最重要保障。

产品就是房子的户型，是僻静的独栋别墅还是设施方便的小户型公寓，都要结合当地客户的购房需求来选择投资。

四、把握时机，抓住需求
一般来说，房产价值是由以下三部分因素带来的：房产本身的价值、房产带来的盈利能力、未来增长带来的价值

房产盈利能力越强，房产价值越高。

房产的盈利主要来自于房租，投资者们可以通过房屋租售比率来衡量一个房子的盈利能力；租售比值越大，房产的盈利能力越强。

而说到房产投资，众人的第一反应都是回报率。如果你感叹国内房价太高又担心回报率低的问题，不妨了解一下柬埔寨金边的房产租赁问题，首都金边曾以6.92%的惊人回报率，登榜东南亚第一、亚洲第四的魁首位置。

聪明的投资者们都深谙：对比中国一线城市，如北京，上海，深圳的租金收益率普遍都在2%以下。换而言之，金边的租金回报率是上海、深圳等中国超一线城市的3倍有余。

1.

房产所处位置及特征

房产的地理位置直接影响房屋的租赁情况和房租投资的租金回报率，也决定了你的财富保值、升值状况。

因此，你的房子一定要满足以下条件：

交通是否便利，是否靠近火车站，地铁或公交？
是否靠近学校、医院、银行和商业中心等重要基础设施？
房产所在地区的商业区是否发达？在此就业人数是否有一定的保证？

这些问题首先要满足你的房子所在的地段属于交通便利、基础设施完善；其次周边要有足够的写字楼、商城、活动中心等。

因为不管因为金边的交通问题，还是因为当地人不习惯长途跋涉的上班，居民只会在工作地就近租房、买房。

主要考虑以下两点：

① 周边环境的方便性

●周围是否有商场、超市、商业店铺、学校、医院等；

●交通是否拥堵，是否通往高速公路很近；

●到达市中心是否便捷等。

② 区域内居民的属性特征
对于区域，投资者们可以了解下这个区域的常驻人口、以及外国人的居住情况等；还可以根据区域的房屋租金情况，来了解这一区域居民的收入水平。

以金边为例，金边是一个国际化都市，BKK1大使馆区更是当之无愧的“蛋黄区”、每年无数跨国企业高干，政府精英等聚，其租金和房价常年稳踞柬埔寨榜首。按照一般收入高低，其区域人群大概可以分为：

a. 外企、外国政府行政人员

b. 本地富裕阶层

c.外企派遣员工

d. 高收入本地人

2.周边房产的租售情况、租金的高低？
房屋的租金也是判断投资与否的重要原因之一。
当投资者们要选择购买房子的时候，以租金回报为主要目的的投资，参考现在周边租金情况，也可以判断购买房产的租金回报情况。
据《高棉日报》报道显示，早在2019年，BKK的地价从每平方米约3,800美元至5,000美元不等。而BKK1部分地块的价格在每平方米6,000美元以上。

鉴于BKK1是侨民、企业和高净值柬埔寨居民的聚集地，因此租金率也是国内最高的。高租金率加上强劲的入住率，大大增强了开发商对于未来几年获得丰厚租金回报的信心。该地区的高端租客每月会支付高达4,000美元租赁一套精装修三室公寓/共管公寓，配备优质服务的公寓租金可能更高。

3.内装与家具设备
在房屋出租的时候，是否包括家具设备是非常重要的因素，因为对于不同租客类型所需要的家具设备也是有差异的。

金边本地的中产阶级租房都会选择带有部分家具或装修的优质房产。

当然金边很多大型房企的交付标准都为精装。以BKK1中心的热销明星房企——Le Condé BKK1为例，这是柬埔寨收个智能家居项目，联合世界500强科技巨企小米，为全球房东呈现全屋智能精装！

4.社区的公共设施情况

高档社区一般都配有非常丰富的公共设施，以Le Condé BKK1为例，星空酒吧、顶层无边际泳池、金边唯一沉浸式空中花园（1,000㎡）、金边首个童趣成长乐园（800㎡）、BKK1区首个空中慢跑道、金边首个第三阅读空间……适配全龄配套，满足一切想象，不仅深受金边本地人民追捧，更是无数全球房东的一号首选！

对国人而言，海外房产投资是一个非常好的资产配置方式，既可不受国内房产限购的影响，也能保障资产不缩水，能够对应未来的货币贬值通货膨胀等问题。

同时，租金回报让我们能持有一份来自于海外的稳定收入。金边现阶段的房屋价格要比北上广深及海南更有优势，并且柬埔寨房产享受永久产权并且无遗产税，相对于国内购置房产更有利于子女传承，当之无愧，海外投资不二之选！