想要海外投资成功,“过来人”的经验不得不学
发布时间：2021-10-11
征战海外楼市与纵横中国楼市有着很大的不同。
国内屡屡出现的：一年内房价翻几番的疯狂情况，而在海外市场却十分罕见。完成一个周期的海外房产投资通常需要少则至少3-5年，多则5-10年，快进快出的结果往往是赔了夫人又折兵。
与国内的投资客豪赌房价的”大起大落”不同，投资海外房产的人必须要遵守的原则是“攻守兼备”。换而言之：既要看重房地产价值的稳定增幅（安全性），也要看重稳定的现金流收益（持续性）。
想要在多如繁星的海外房产市场中，挑选出“攻守兼备”的最优资产。则一定要学会深挖和读懂数据。资产价值的潮起潮落终归都是有迹可循。选择关键性数据，自然要比盲从小道消息来得更加靠谱。
一、人口数据
房产投资目的地的有效人口数量和组成结构，对于地区房价、房产市场的影响是十分直接且深远。
有效人口持续增加，会带动当地住房市场需求增加，影响供需关系。当需求大于供给，房价自然会上涨，租赁市场也会保持稳定，自然更不愁租。 因此，在准备进行海外房产投资时，首先需要密切关注当地的有效人口变化趋势。
这里面有两个重要数据：自然人口（当地出生率）和流动人口（外来人口流入情况）。
以老生常谈的柬埔寨为例：最新人口普查关键数据：
1.全柬总人口1560万，其中金边市人口最多，占全国总人口的14.7%。
2.在全柬总人口中，0到14岁人口占29.4%；15到59岁占61.7%；60岁以上的人口占8.9%。
3.数据报告得知，全柬范围内金边市的人口密度最大，即每平方公里3361人。
这个平均人口年龄仅仅27岁的国家，截止2020年初，其首都金边建成的公寓数量仅3万余套，供应量预计每年增加1万套，但面对的却是300万的常住人口和每年几十万人的外籍商务人士。随着经济的高速发展，预计到2030年，金边将有接近400万人口拥有住房的需求。
二、房价收入比
国内通用的房价收入比，是计算一个地区的平均房价水平和一个城市居民的家庭平均年收入之间的比值。国际上通用的房价收入比计算方式，是以住宅套价的中值，除以家庭年收入（完税前）的中值。
例如，一个地区的平均房价为200万元一套，该地区的一个普通城市居民的家庭年收入为10万元，那么该地区的房价收入比就是20。数字越大，这个地区的房价水平越高，存在泡沫的可能性和危险性也越大。
国际上的普遍说法是合理的房价收入比应该在3-6之间。如考虑住房贷款因素，住房消费占居民收入的比重应低于30%。
那超过这个范围，存在泡沫的楼市是不是就不值得继续买入呢？这也不见得。
虽然在柬埔寨这个“十八线”小国的街头，劳斯莱斯、兰博基尼等跑车随处可见，但世人依旧屡屡诟病：柬埔寨本地薪资水平不高，房价却节节攀升，海外投资者不免心里嘀咕有做接盘侠的嫌疑，直到这一次疫情突然来袭。
在疫情冲击下柬埔寨的房地产外国投资热度被迫下降，但本地买家市场却一夕之间，强势崛起！
对此情况，当地业内人士表示，由于柬埔寨的住房项目大多都提供了居住所需要的基本配备，例如冰箱及厨房设备，能够令业主方便入住。当住房项目提供了不错的设备，又在疫情中调整了优惠条件及折扣，这时柬埔寨本地买家的购买量出现了大幅度增长。
当然，这一点在此前也得到了证实。据权威资讯平台数据，在此前购房节劲爆优惠之下本地买家成交猛增，达到了所有买家40%的体量。
显然在这个年轻的国家，与时俱进的公寓才是大势所趋，即使价格不菲亦趋之若鹜。更遑论柬埔寨金边的生活成本，在东盟最贵的城市排名中排在第三位，仅次于新加坡和曼谷，人民消费能力可见一斑。
三、租金回报率
租金回报也是海外投资者必须要关注的数字，是衡量一处房产是否值得投资的一个很重要的指标。是确保符合“攻守兼备”关键。
在海外房产投资方面，租金回报率不仅反映的是当前租赁市场的真实需求，同时也是房产价值会不会持续上涨的有力证明。在租金回报率较高的地区，也必然会出现市场存量供不应求的局面。
房产具备的特殊属性诸如不可移动性、区位间的不可复制性、开发周期较长等都决定了优质房产资源永远无法做到合理且均匀的进行分配。因此，一旦某一个地区已经形成了租金价格的认同，则通常也会始终维持在一个稳定的增幅区间里。
可以这样说，租金回报率较高的房产，比如东南亚一些国家8-10%的回报率，可以堪称是 “会下金蛋的老母鸡”了。这也就不难理解，近些年来为什么东南亚的好些国家在售的投资型公寓，相继在国内掀起一波接一波的火爆抢购。
凭借远超国内的租金回报率，如今抢购出租公寓的购房人已经不仅仅限于专业海外房投资人。
毕竟同样的100万人民币，选择付国内一线城市的房屋首付款，即使用公积金贷款30年，每月还需要还10000元月供。但投资两套具备高租金回报率的出租型公寓，每月不仅可以入账8000元租金，且还是无债一身。
四、外汇汇率
进行海外置业，需要追踪汇率变化，才能选择出正确的时机进行恰当的投资。
在人民币对外升值区间内购入海外房产，就相当于这笔购房款在房价直接打了折扣。
比如人民币对外币1:4时你要花100万人民币买的房，当人民币兑外币汇涨到1:5时，你就仅需要花80万人民币了。省20万，就是在汇率上赚了20万。
反之，亦然。尤为值得一提的是：柬埔寨以美元计价，购买柬埔寨房产，便是购买美元资产。值此人民币汇率走势强劲之时，购入柬埔寨房产，对于资产保值大有益处！
五、房屋空置率
房屋空置率，直观反映当地房产市场的活跃度。需要注意的是，在国际上房屋空置率与国内一些机构报告中的测算方法是不一样的。
在国际上，“空置”是指房屋没有投入使用，处在待出租或出售的状态。空置率多以全部房屋存量为分母，以全部空置房屋为分子，计算得出总房屋空置率。
依据房屋的种类(住宅、办公楼、商业用房)和交易方式(出租或出售)，还可以细分出不同房屋种类的空置率，计算单位通常是套
当市场上待售房源数量较多的时候，形成买方市场，购房人自然会“货比三家”，房价也就很难涨上去。而当市场房源较少的时候，则市场就有可能出现供不应求的局面。在卖方市场里，业主们待价而沽，价高者得，房价也必将水涨船高。 按照国际通行惯例：
商品房空置率在5%~10%之间为合理范围，住房供求平衡。
空置率在10%~20%之间为空置危险范围，不利于市场房屋的出租和销售。
空置率在20%以上为住房严重积压。
因此，在进行海外房产投资时，了解当地细分市场的房屋空置率和社区“点灯率”是评估其是否具有投资价值的有效参考依据。
六、房源供应量
市场供需状况是直接影响房价上涨或下跌的重要指标。
当市场上待售房源数量较多的时候，形成买方市场，购房人自然会“货比三家”，房价也就很难涨上去。而当市场房源较少的时候，则市场就有可能出现供不应求的局面。在卖方市场里，业主们待价而沽，价高者得，房价也必将水涨船高。
以金边为例，这个常住人口300万的城市，拥有近30万外籍人口。随着疫情的转好，各国的外籍人士也将陆续地回到柬埔寨工作，再加上2023年金边的东南亚运动会，租赁市场将空前的繁荣。
本地新富阶级在居住上不断提升的追求，金边日益增长的外籍人士的基本居住需求也为高端公寓带来了不可忽视的热度。
数据显示：金边房产在2012年到2017年间，其高端公寓价格在五年间涨幅超过150%，而至2018年，金边的房价涨幅更飙升16.7%，并以其29.4%的投资回报率冠绝全球。这都证明了金边房产的竞争力与吸引力。
如此旺盛的市场需求会催动更多的开发商不断拿地投入开发建设，在地价应声上涨的同时，房价也将居高不下。
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