定调2021楼市下半场，6大“关键词”看懂趋势!
发布时间：2021-10-11
上半年，中国楼市行情犹如过山车般起伏波折，涨跌齐现！
从开始的楼市回稳，到楼市小阳春，再到后来的政策收紧……之中过程曲折，但让很多关键词热了起来。
在楼市发展的表象下，这些高频词或将是下半年的风向标，2021年楼市下半场，从中可见蛛丝马迹。
一、集中供地
土拍一直是楼市的风向标，而上半年的楼市热词中，最具有代表性的就是集中供地。
2月底，22个重点城市（（包括：北上广深四个一线城市，南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡18个二线城市。））集中供地消息一出，市场一片哗然。
其后，3月开始，广州、重庆、无锡、杭州、北京、上海、武汉等城市陆续开始集中挂地；5-6月，首批集中供地竞拍基本结束。
首先，每次涉宅地块数量会有一定程度的增加，对开发商资金要求更高。此前地产公司拿地很大程度依靠错位来打时间差，如果22个重点城市都集中在某个时间段供地，房企单笔资金的使用率将大大降低。房企需要加强现金流管理能力，调整销售节奏，确保在供地前储备大量资金。此外，开发商联合拿地将会进一步涌现，房企权益占比持续降低；
第二，22个重点城市供地被严格控制，房企在这些城市拿地受限，不排除其会将更多精力投入到其他城市的土地市场，转战三四线城市；
第三，集中卖地或将导致新房集中上市。市场短期内会有大量新盘集中上市。
二、楼市调控
在“房住不炒、因城施策”的政策大环境下，上半年房地产市场“稳”字当头，楼市调控成为关键词。
上半年，监管部门就房地产市场密集发声，要求严格落实“房住不炒”的方针政策，全国30余城市陆续出台或升级调控政策，调控更加频繁，手段更为全面。
今年以来，全国房地产市场累计调控超过320次。“两集中供地”、“沪十条”、“沪七条”、打击代持及众筹炒房、严查经营贷、设立二手房参考价格、新房积分摇号、严限学区房等各项调控密集出台，调控持续加码不断升级。
三、二手房指导价
作为房地产风向标的上海，在7月9日正式开启二手房挂牌价核验政策，未通过价格核验的二手房源，将无法对外发布。
自今年2月以来，“二手房指导价”的城市增至7个，深圳、上海、无锡、成都、厦门、西安和东莞。
这些城市，设置二手房参考价对市场影响几乎是立竿见影。以深圳为例，甚至是较早实行二手房管控政策的城市，从目前效果来看，6月仅成交2820套，二手房成交量暴跌七成，创下2003年以来最低值。据媒体报道，深圳出现部分中介门店关店的情况。
值得注意的是：“指导价”并不能在二手房网签时作出强制规定。实际交易时，双方仍需根据自愿原则进行。指导价的核心在于：一是降低市场预期，尤其是高价房源；二是降银行杠杆，削弱房子的金融属性。
四、二手房限贷
上半年，南京、郑州、武汉、杭州、合肥等城市相继出现了银行房贷业务收紧的现象：部分银行暂停了二手房贷款业务，甚至有银行暂停受理新房房贷业务。
相关数据显示，2021年6月，房贷平均放款周期为50天，其中，46个城市房贷放款周期延长，广州较上月延长14天至98天，佛山、东莞、中山、惠州等粤港澳大湾区城市放款周期也基本延至百天以上。
由于贷款变难，二手房的流动性受阻，买家也会被迫朝新房市场转移。这既挤压了炒房客卖房卖房的空间，又推动真正需要买房的刚需客购买新房，帮助开发商去库存，在楼市宏观调控中是起到了一种调节的作用。
五、学区房降温
学区房，一直是楼市里的硬通货。但北京西城区学区房的爆雷，给全国学区房敲响了警钟。
巨费几百上千万的高价，买入顶级学区房，最后却被调剂到“渣小”，家长崩溃、后悔、抱怨……中国苦“学区房”已久。
今年1月起，不少城市正式对学区房下手了！
首当其冲，1月上海市教委等部门出台《关于进一步加强上海市中小学教师人事管理制度建设的指导意见》，提及促进校长教师合理流动、优化中小学教师资源配置的关键信息。
3月，上海发布“中招新政”，到2022年，上海每一所不挑生源的初中，原则上都能拿到市优质高中分配下来的名额，最大限度保证学校之间的平等。
其他城市，虽没有具体的调整措施，但杭州、深圳等地已经闻风而动，学区房下降幅度非常厉害。学从硬通货到“鸡肋”般存在，学区房的滑铁卢之旅，未必不是可能！
六，房地产税
十年前试点而又中途暂停的房产税改革，正迎来微妙节点。
今年以来，有关房地产税的吹风有所增加，且风向有所转变。3月24日，国务院副总理韩正召开财税工作座谈会，提出财税政策研究的三大重点，其中之一就是完善房地产市场调控。
5月11日，财政部、全国人大常委会预算工委、住房城乡建设部、税务总局在京主持召开房地产税改革试点工作座谈会，听取部分城市人民政府负责同志及部分专家学者对房地产税改革试点工作的意见。
从当前的政策信号看，拉锯多年的房地产税，似乎要进入一个新节点。不过目前对于房地产税何时开征、如何征收、哪些区域开征尚不明确。相信未来，房地产税的立法和改革，将对遏制房价过快上涨，保持市场健康平稳发展起到重要作用。
以前房子是稀缺品，供不应求导致的房价不断地上涨。2000年之时，我国房价均价在2000元/㎡左右，当时北京三环附近的房价不过3500元/㎡。
而截至2020年末，全国平均房价已经涨至9860元/平方米，很多热点城市房价更是已经涨至几万元/㎡，甚至十几万元/㎡。根据央行统计数据显示，截至2020年末，我国96.86%的城镇家庭都已经有了房子，并且户均超过1.5套，其中更是有40%的城镇家庭有2套及以上的房子，住房资源已然过剩！网友戏谑：“曾经我们排队买房，现在要排队卖房了。”
如今在“房住不炒”的总基调下，房价快速上涨的可能性不大了，楼市转折点已现。
那么，现在还能买房吗？
如果是刚需，最好还是去买新房吧，比起贷款利率的上浮，追高二手房的代价无疑更大。
如果是想投资房产的人，请一定要三思而后行，不要贸然进场。当接盘者数量和接盘能力都直线下降之时，手上的“投资品”已悄然转化为风险。
如果手上有钱，又找不到靠谱的投资渠道，就想把钱投入楼市，怎么办？可以看看海外市场。最近几年，很多高净值人群都开始投资海外房产。
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2021年楼市下半场，还看柬埔寨！
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